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海外不動産投資と税金 税金コラムいろいろ

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今後日本では少子高齢化の進行とともに、地価下落が本格化すると言われています。そんな中で、最近では海外不動産に注目が集まりつつあります。とくに東南アジアなど新興国では、中長期的な経済成長に伴う地価上昇(高度成長期を彷彿させるような)も期待されています。一方で、税務対応に関しては、海外不動産は国内不動産と大きく取り扱いが異なるので注意が必要です。

賃貸収入や売却益に課税されるか

所得税法では、課税される所得の範囲を、居住者(日本国内に住所又は居所を有するもの)の場合は国内外全ての所得とし、非居住者の場合は国内源泉所得に限るとしています。海外不動産に関しても、もし貴方が居住者なら、譲渡による売却益は譲渡所得、賃貸収入は不動産所得とみなされて所得税が課されます。

不動産取引に関する為替レートは、原則として仲値(TTM)を使用します。ただし、不動産の購入時には対顧客直物電信売相場(TTS)、売却時には対顧客直物電信買相場(TTB)を使用できます。

海外不動産に係わる所得に対して現地でも課税された場合には、二重課税の排除を目的に外国税額控除の適用を受けることができます。さらにその年分の所得税から控除できない場合は、翌年以降3年間の繰越控除も認められています。

海外資産の報告義務

国外財産調書の提出は、国外財産の増加が顕著になっていく中で課税適正化を促す目的で、2016年から義務付けられました。提出しない個人には罰則が科される場合もあります。提出義務者は5000万円以上の国外財産を有する個人で、国外財産には海外不動産も含まれます。国外財産調書は国税庁ホームページに掲載されており、PDFで出力できます。

譲渡をした場合の税率

海外不動産の譲渡に関しては、居住用不動産の3000万円特別控除、特定マイホームの譲渡損失に関する損益通算といった規定の適用を受けることはできません。ただし税率に関しては、長期(所有期間5年超)の場合は、国内不動産の譲渡と同じく15%の税率が適用されます(5年以下の場合は30%)。

相続税の取り扱い

海外不動産の譲渡に関しては、居住用不動産の3000万円特別控除、特定マイホームの譲渡損失に関する損益通算といった規定の適用を受けることはできません。ただし税率に関しては、長期(所有期間5年超)の場合は、国内不動産の譲渡と同じく15%の税率が適用されます(5年以下の場合は30%)。

相続税の取り扱い

相続税法では、国内に住所・居所を有する個人は「無制限納税義務者」とされ、国内外財産の双方に相続税が課されます。

一方で、国内に住所・居所を有しない個人は「制限納税義務者」とされ、国内財産のみに課税されます。つまり、海外不動産を相続しても課税されません。ただし、海外に居住する期間が10年未満の日本国籍を有する個人は「非居住の無制限納税義務者」とされ、国内外財産全てに課税されます。これは、海外移住による相続税逃れを封じるために設けられたルールです。

まとめ

本稿で取り上げたのは、あくまで日本における課税上の取り扱いです。海外不動産に関しては、現地の税制によってその所有・賃貸・譲渡に対して様々な税金が課され、課税制度は国によって異なります。例えばアメリカ合衆国では、連邦政府の課税ルールを内国歳入庁が定めていますが、数々の控除が受けられる一方で適用基準は複雑で、さらに解釈によって幅が出ます。この他に、州によって異なる課税ルールも存在します。

海外での税務対応に関しては、現地ローカルとコンタクトを持っているコンサルや税理士法人に任せることをお勧めします。

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2018年3月1日