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不動産投資で節税効果が高くなる条件 税金コラムいろいろ

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不動産所得の申告者は全国で250万人、そのうち不動産所得を主な所得とする納税者は2.5名に1人に過ぎません。半数以上がサラリーマンとして又は個人事業主として他に主たる収入を得ているのです。こうしたケースでは、不動産所得と他の所得との相乗効果により節税効果を高めることができます。もちろん、できない場合もあります。今回はその具体例について考察してみます。

所得税の基本体系

所得税は、総合課税を原則としており、各種所得(給与所得・事業所得・不動産所得・雑所得・一時所得)を合計して総所得金額を計算し、所得控除額(基礎控除・配偶者控除・扶養控除等)を差し引いた金額に超過累進税率を適用して税額を算出します

一方で、譲渡所得・利子所得・配当所得は分離課税を原則としており、各所得金額に一定税率を適用して、それぞれに税額を算出します。

不動産所得の事業規模判定とメリット

アパート・マンション・オフィスビル・貸家・店舗・駐車場等の賃貸により生ずる所得は、不動産所得として取り扱われます。こうした賃貸は、事業的規模で行われているか否かによって、課税上の取り扱いが変わってきます。事業的規模の判定基準は、社会通念によるものとされていますが、それでは判断があいまいになるので、一般的には以下の基準により判定します。

・一軒家や店舗など独立した家屋を貸し付けている場合は5棟以上

・上記以外の貸し付けは10室以上

仮に空き室があっても、募集広告などを出し、かつ、いつでも賃貸できる状態に保っていれば1室とカウントされます。

メリット① 損益通算範囲の拡大

事業的規模と判断されれば、家賃の焦げ付きや建替え時の取り壊し損失を損益通算(後述)できます。

メリット② 青白申告特別控除の適用

帳簿への記帳等を条件に、最高で65万円の青色申告特別控除を受けることもできます。ちなみに青色申告特別控除は、給与所得控除を受けていてもダブルで適用を受けることができます。個人事業主の場合は、不動産所得と事業所得のそれぞれから65万円を控除できます。

メリット③ 青色申告事業専従者給与の必要経費算入

その他、賃貸物件の管理や家賃出納などに配偶者や生計を一にしている親族が従事している場合には、支払った給与は必要経費に算入できます。

借入金利子の取り扱い

不動産所得がマイナスだった場合には他の給与所得等と相殺できます。これが損益通算で、不動産投資による節税メリットの一つです。さらに賃貸を事業的規模で行っている青色申告者に限り、損益通算してもなお損失を控除できない場合には、翌年以降3年間の所得から控除する、または前年分の納税額から還付を受ける事ができます。

ただし、不動産のうち土地取得に充当された借入金の利子は、損益通算できません。その他、貸別荘なども損益通算の対象とはなりません。

相続税面での節税メリット

アパートや賃貸マンションは、相続時における節税メリットも無視できません。例えば更地で相続税評価額価1億円の土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付け地として評価され、相続税評価額は1億円×(1-借地権割合0.7×借家権割合0.3)=7900万円となります(借地権割合は地域によって異なり、商業地は概ね8割か9割、住宅地は6割か7割です)。

仮に5千万円を借り入れてアパートを建築した場合には、貸家の評価額は5千万円×(1-借家権割合0.3)=3500万円です。合計すると課税評価額は、土地7900万円+アパート3500万円‐借金5000万円=6400万円となります。更地1億円から3600万円も圧縮されるわけです。

まとめ

不動産業者は、不動産賃貸による節税メリットをセールスポイントして、アパート・マンション経営を売り込んできます。

ただし、不動産賃貸で一番大切なのは、賃貸で黒字をどれだけ出せるかです。つまり周辺の競争相手、家賃動向、見込み客の有無(付近の動線)などを見極めて利益の見通しを立てることです。節税メリットは、あくまで副次的な効果として捉えるべきです。

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2018年3月1日