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マイホーム売却よる優遇処置 税金コラムいろいろ

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マイホームは生活の基盤であり、他の不動産とは性格が異なります。そのため所得税法では、マイホーム売却に関し様々な優遇制度を設けています。

今回は不動産を売却した場合の譲渡所得及び税額計算の基本、居住用不動産を譲渡した場合の3000万円特別控除、マイホーム売却で損失が生じた場合の取り扱いについて開設します。

不動産を売却した場合の税金

不動産を売却して得た利益は、所得税法上、譲渡所得として区分され、算式(収入金額-取得費-譲渡費用-特別控除)で計算します。特別控除は、公共用地への売却・区画整理など不動産取引の性格に応じて適用される優遇制度です。

給与所得・事業所得・不動産所得などはすべて合計された総所得金額から所得控除額を差し引いた残額に超過累進税率が適用されます。これを総合課税と呼びます。

一方で、不動産の譲渡所得には分離課税が適用されます。他の所得とは合算せず、所有期間に応じて一定税率が課されます。サラリーマンの給与所得などは反復継続的に生じますが、譲渡所得は臨時的要素が強いため、総合課税は適当でないとされているのです。

税率ですが、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年超の場合は20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税0.315%)、5年以下の場合は39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税0.63%)が適用されます。

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は税率が優遇され、6000万円以下の部分に対しては14.21%(所得税10%+住民税4%+復興所得税0.21%)、6000万円超の部分は本則通り20.315%の税率が適用されます。

空き家や取り壊して更地とした場合でも、住まなくなっった日から3年後の12月31日までに売却すれば、軽減税率の適用が認められます。ただし、取り壊した後に貸し駐車場などに使用していた場合には、適用が認められません。

3000万円特別控除

マイホームを売却した時は、所有期間にかかわらず3000万円を譲渡所得から控除できます。新たにマイホームを買い替える場合は、特別控除の適用を受ける替わりに、買い替え特例の適用により、譲渡所得への課税を繰り延べることができます。

なお、空き家に関する取扱い等は軽減税率と同じです。

類似した制度ですが、相続により取得したマイホームを売却する場合も、譲渡収入が1億円以下であること、相続開始の日から3年以内の12月31日までに売却すること等、一定の要件を満たせば、3000万円特別控除の適用を受けることができます。

マイホーム売却で損失が生じたら

土地や建物の譲渡所得は分離課税が基本であり、損失が生じても他の所得から控除(これを損益通算と呼びます)することはできません。ただし、マイホームの譲渡損失に関しては、一定の要件のもとに給与所得や事業所得との損益通算が認められます。さらにその年分の所得から損益通算しきれない場合には、その年の翌年以降3年間に限り損失を繰越できます。

繰越控除に関しての適用要件は厳しく、売却したマイホームの敷地が500㎡を超える場合は、その超える部分の損失は繰越できません。また合計所得金額が3000万円を超える場合は、その年は繰越控除の適用を受けることができません。

まとめ

マイホームの売却に関する優遇制度は、制度の根幹は変わらなくても、細則や運用通達は毎年の税制改正で見直される可能性があります。特にマイホーム譲渡損失の損益通算・繰越控除は時限立法であり、2年ごとに期限延長が税制調査会で審議されるのです。

法令・通達の改正内容によっては、ご自身の物件売却が優遇制度から外れてしまう可能性もゼロではありません。売却を考えられている方は、こうした税制の動向もにらみつつ、売却のタイミングを諮らなければならないのです。

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2018年3月1日