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物件契約時の注意点 会計事務所の仕事~飲食店開業編~

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飲食店を開業するために良い物件を見つけることができたら、あとは物件の契約をしましょう。希望通りのお店をオープンするためにはすぐに物件の契約を行いたいものですが、物件の契約はよく確認をしながら慎重に決めないと、あとになってから問題に気がついたということにもなりかねません。物件を契約するときに気をつけておくべきことには、どのようなものがあるでしょう。

物件契約の流れ

物件の契約はどのような流れで行われるのでしょうか。物件契約は、気になった物件を見つけて内見を行うところから始まります。物件の賃貸料金だけでなく、希望の店舗に造作するための内装工事の見積もりや工事代金と内装後の状態まで希望に合うところが見つけてから物件の申込みをするのが確実といえます。物件は申込み順で決まってしまうため、良い物件が見つかってから決定するまではなるべく時間をかけずスムーズに契約するかどうか物件の確認を行う必要があります。

物件を決めて申込みしたあとは、前家賃等の支払いをしてから契約を行います。物件の申込み時には一般的に契約するまでの間に支払いを行うため、融資を組む場合には物件の申込み後にすぐ融資の申請をすることになります。ただ、融資の申請中に他の人に先に契約されるという可能性もあるので、それを避けるために手付金を払っておくという場合もあります。賃料支払後に契約を無事すませたら、後日に物件の引渡し、内装工事の着手という順番で店舗のオープンまでにしておくべき物件の準備に入ることになります。

物件取得時にかかる費用

物件取得時には「保証金、礼金、仲介手数料、前家賃、管理費等、(譲渡料:居ぬき物件の設備機器他)」などの費用がかかります。さらに内装工事費がいくらになるのかは、工事費のどの程度まで大家さんが支払うことになるのかよって大きく変わるため、工事の費用について契約内容をきちんと確認しておくといいでしょう。

現状の内装や設備をそのまま使用する「居ぬき」にすると、自分で支払う内装工事費用を抑えることができます。居ぬきの場合には内見をしたときに見た状態に近いまま物件を借りることができるのですが、内見時にあったエアコンなどの設備が前の使用者の持ち物だった場合などには、退去時や引渡し時に物件をみたときになくなっている可能性もあります。内見時にはどの設備をひきつづき使うことができるのかを確認しながら書面で残しておき、思い違いによる契約上の問題が生じないようにしましょう。また、今ある設備に現在故障がないかについても確認を忘れないようにしておきましょう。

物件の賃貸契約書

物件の賃貸契約は、何ページにもわたる契約書を確認してから契約書にサインをすることで完了します。サインをしてしまうと、やはり物件を借りないとなった場合には、通常違約金が発生してしまいます。契約内容をよく見ないで契約書にサインをしてしまうと、あとになってから物件の使い方や支払いなどでトラブルが発生する可能性もあるので、契約時には自分の希望に合った内容で間違いがないかをしっかりとチェックしておく必要があります。きっと大丈夫だろうと思い込んでよく確認をしていなかった点があとから大きな問題になる可能性もあるので、問題が起きないようにポイントをしっかりと確認しておくようにしましょう。


<契約書のチェックポイント>

・店舗経営に問題のない契約期間が設定されているか

・契約期間中の解約で高額の違約金がかからないか

・更新時の手続き方法や更新条件はどうなっているか

・各種トラブル発生時にはどのように対応してもらえるのか

・保証人について

・解約時には保証金がどのくらい返金されるのか

・解約時の原状回復には内装の撤去まで含まれているのか

まとめ

飲食店を経営するときにはとても重要になる物件選びですが、せっかく気に入った物件が見つかってもきちんと細かいところまで確認して契約ができていないと、設備に意外な問題が生じたり、更新が難しかったり、また解約時の原状回復に予想以上のお金がかかる場合があるなど、考えていなかったような問題が生じることがあります。契約時にはあとからトラブルが発生しないように、注意して不動産業者にひとつひとつ確認してから契約しましょう。

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2018年3月1日